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戸建て住宅など不動産を売却したら確定申告が必要なんですか?

確定申告は基本的に所得が発生すれば必要になる手続きですが、不動産の売却においては売却価格を純粋な所得として扱いません。

売却価格がその不動産の取得費と、売却に際して発生した費用の合算よりも大きい場合、売却によって利益がでたものとみなされます。その場合のみ、利益分が「譲渡所得」という所得として扱われ、確定申告の必要が出てきます。

まずは譲渡所得があるか計算を

譲渡所得の計算は、

譲渡価格(売却価格)- 取得費 + 減価償却費 – 譲渡費用(売却費用)

で算出されます。戸建て住宅などの建物に関しては、経過年数によって価値が減少してしまい、取得したときと同じ価値で計算することが出来ません。それを表しているのが「減価償却費」というもので、年数が経っている物件では減価償却費が大きくなり、譲渡所得が発生しやすくなります。

戸建て住宅を売却する場合、土地も合わせて売却することが多いと思いますが、土地に関しては減価償却がないので、取得した時の価格そのままで計算することが出来ます。

相続で得た物件の取得費や経過年数について

取得費や経過年数は通常その物件を得た時点を基準に考えられますが、相続によって所有権を得た場合においては、相続前に被相続人が購入した時が基準になります。相続した不動産を売却する際には、過去にいくらで購入したものかを調べておきましょう。

取得費が分からない場合

購入から長期間経過している場合、特に相続した不動産で多いのが取得費を特定できる資料が紛失してしまってわからないというケースです。その場合は、売却価格の5%相当を取得費とみなす「概算取得費」が適用されます。

しかし、明らかにそれ以上の金額で購入したと見られる時は、「建物の標準的な建築価格」や「近隣公示地価」などを基に算出されることもあります。

確定申告した方が得することも

譲渡所得が出なかった場合(この状態を譲渡損失と言います)、確定申告をする義務はありませんが、一定の要件を満たすと、確定申告をすることで控除を受けられ、税金を安くすることができます。

まず要件のひとつとして、居住物件を売って次の居住物件を買うこと、つまりマイホームの買い替えをする必要があります。また、売却した物件が、売却した年の1月1日(2017年12月売却なら2017年の1月1日)時点で所有期間が5年を超えていることも要件になります。

  • 購入物件に関しても、
  • ・元の住宅を売却した年の前年1月1日から3年間の間に購入していること
  • ・購入した物件に、翌年の12月31日までに入居しているか、入居予定であること
  • ・床面積が50㎡以上あること
  • ・購入した物件に関わる住宅ローンの返済期間が10年以上あること
  • といった要件があります。

これらが満たされている状態で確定申告をすると、発生した損失額をその年の所得から引くことができ、翌年の所得税や住民税を軽減することができます。また、損失額がその年の所得を超えていた場合、超過した損失分は翌年から最大3年間繰り越して所得と相殺することができます。

ただし、この控除が受けられるのは平成29年12月31日までに譲渡していることという要件もあるので、現在売却を検討している段階ですとこの控除を受けるのは難しいかもしれません。2017年中にマイホームを買い替えていて、譲渡損失が出ている方は、是非確定申告の手続きをしておきましょう。

マイホームの売却や確定申告について迷ったら不動産会社に相談を

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