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戸建ての家を売却する際にかかる費用にはどのようなものがありますか?

戸建て住宅を売却する場合、契約の条件にもよりますが仲介手数料や税金、ローン返済料、登記費用、引っ越しの費用など様々な費用が発生します。

住宅や土地などの不動産は非常に大きな金額で売買されるものなので、売り手となるとお金を受け取ることに目が向きがちですが、売却に際してかかる費用も予め計算し、売り出し価格の決定や値引交渉にも円滑に臨めるようにしておきましょう。

費用の内訳とそれぞれの概算

・仲介手数料
不動産仲介業者に依頼した場合に発生する費用です。金額の計算方法は、

(物件の売却価格)× 3% + 6万円 +(消費税)

となります。個人的な伝手があるなら、仲介業者に頼らず個人で不動産を売却することで仲介手数料をかけずに済ませることもできます。
しかし、一般的には仲介業者に依頼しておいた方が物件を探している人の目に留まりやすく、買い手が見つかるまでの期間が短くなりますし、専門的な手続きについて全て自分で調べて処理する手間を軽減できるなどメリットも多いので、極力利用することをお勧めします。
また余談ですが、不動産(土地や建物)は一般の方が知らない様々な法律の規制を受けており、プロの不動産業者でさえ、売買があまり得意でない業者は、よくいろいろな説明不足によりトラブルを起こすぐらいですから、素人同士の売買は極めて危険です。
更に、買主が銀行ローンを利用される場合は、プロが仲介に入らないと銀行は融資を行いません。
それだけ、素人間の売買を銀行も危険とみているということではないでしょうか?

・税金
不動産売却において発生する税金として、まず必要なものが印紙税です。これは売買契約書の効力を保障するためのものなので欠かすことはできません。印紙税はその契約の取引金額に応じて変動します。

 

目安としては、
100万円を超え500万円以下 → 2千円
500万円を超え1千万円以下 → 1万円
1千万円を超え5千万円以下 → 2万円
5千万円を超え1億円以下 → 6万円
となっています。

また、金額が10万円を超え、平成井26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成した契約書に対しては、印紙税の軽減措置が講じられているので少しお得になっています。

他にも、不動産の売却によって利益が発生した場合には譲渡税(所得税と住民税)の課税対象にもなります。売却による利益計算は、

売却価格 -(物件を購入した時の価格 – 減価償却費 + 売却にかかる費用)

で計算され、これがプラスとなると利益が出たということになります。減価償却費は、建物の経過年数によって下がった物件の価値を表しています。減価償却費の計算方法は、

建物の購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

※償却率…木造は0.031
レンガ造は0.018
鉄筋コンクリート造は0.015

となります。この減価償却費の影響で、買った時よりも安く売却しても利益が出たとして扱われる可能性があるので気を付けてください。

また譲渡税には特別控除があり、居住用に使用していた物件であれば売却利益から更に3,000万円を引き事が出来ます。これにより、元の売却利益が3,000万円以下であれば譲渡税はかからなくなりますし、3,000万円を超えていた場合でも税金が大きく下がることになります。

特別控除は、その物件を10年超えて所有していたことなどいくつかの条件を満たしたうえで確定申告をしなければ受けられません。判断が難しかったり、確定申告の作成方法に不安があったりする場合は、専門家を頼るのがいいでしょう。不動産会社なら控除の条件や照会方法にも詳しいですし、確定申告を代理してくれる税理士を紹介してもらえるかもしれません。

・抵当権抹消登記費用
ローン返済が完了していない場合、不動産には抵当権が設定されていて、そのままでは売却することができません。登録を抹消するには「登録免許税」として物件一件につき1,000円が必要になります。また登記手続きを司法書士に依頼するなら、物件のみでおよそ1万円、物件と土地両方必要ならおよそ3万円も費用として発生します。
登記手続きは自分ですることもできますがその分手間がかかることになるので、時間と費用のトレードオフとなることを踏まえてどちらにするか判断してください。

 

・住宅ローンの返済料
売却時に住宅ローンが残っているなら、売却完了後残ったローンを一括で返済しなければなりません。住宅ローンを一括で返済する場合、将来かかる金利分は負担しなくてもよくなりますが、別途手数料が必要になります。原則、住宅ローンが完済できないと不動産を売却すること自体できなくなるので注意してください。

 

・物件の修繕、清掃費
雨漏りや隙間風、水漏れなどがあるなら事前に修繕しておくことをお勧めします。また、内覧に来てもらうなら、清掃業者に依頼して部屋を綺麗にしておいた方が成約率は高くなるでしょう。

 

・引っ越し費用
居住用に使っていた物件を売却するなら、新しい住居へ引っ越さなければなりません。家具の移動などを引っ越し業者に依頼して運んでもらうとすれば、その費用も計算しておきましょう。

 

・境界確定費用
お売りになりたい土地(物件)の境界がはっきりしない場合、土地家屋調査士などのその道のプロに依頼をしないといけない場合があります。
物件の状況や経緯、買主の希望などにより境界確定のレベルや費用が変わります。まずは売買に詳しい不動産業者にお尋ねください。

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