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マンションの相続評価額について教えてください。

亡くなった方の相続財産を相続する場合、相続財産の金額が大きいときには相続税が発生します。中でも不動産を相続することになった際には、相続税の計算をするためにその相続評価額を求めなくてはいけません。

戸建住宅を相続する場合であれば、土地と建物をそれぞれ評価し相続評価額を計算していきます。マンションにおいても基本的な考え方はこれと同じです。しかし、マンションならではの注意点として、敷地権割合や賃貸割合が関係してきますので気をつけてください。

マンションの権利には土地も含まれることに注意

マンションでは自分が専有する部屋に注目しがちですが、実は建物に加えて土地も購入者は所有しています。戸建住宅では建物と土地を所有しているイメージが分かりやすく、相続の手続きではこれらを気にする人がほとんどでしょう。

対して、マンションを所有している場合、建物だけが相続財産であるように誤解がされやすいと言われています。土地を持っていると言われてもこれは実感が難しいため、このような部分がマンションの相続評価額の計算を分かりにくいものにしています。

マンションを実際に購入するときには、専有する部屋にあわせて敷地権と呼ばれるマンションの土地を購入者は買う必要があります。敷地権はマンションの所有者であれば全員が持っていますから、マンションを所有する全員で分ける形になります。この分け方ですが、これはマンション全体において、主に専有している部屋が占める割合によって決められます。ですから、マンションの相続では戸建住宅と同じように、土地も重要なポイントだといえるでしょう。

マンションでの相続評価額の計算方法

それでは、具体的なマンションにおける相続評価額の計算方法をみてみましょう。土地と建物をそれぞれ分けて計算してから合算しますので、まずは土地と建物のそれぞれに注目します。まず、土地の相続評価額を計算するには、はじめにマンション全体の相続評価額から求めてください。

国税庁が毎年、路線価を発表していますので、計算にはこの指標を使います。マンション全体の敷地面積に路線価をかけると、敷地の相続評価額が算出できます。この金額に自らの敷地権割合を更にかけることで、自分の持つ土地に該当する相続評価額が判明します。

敷地権の割合は登記簿謄本に記載されていますから、これを用いてください。また、マンションの建物部分は自分で計算する必要が無く、相続評価額を簡単に確かめられます。毎年送られてくる固定資産税納税通知書、ここに記載がある建物の固定資産税評価額がそのまま活用可能です。ただし、3年に一度この評価は変更されますので、該当年のものを使用することを必ず守りましょう。

相続評価額が減額される要因

マンションの相続評価額は、様々な要因によって評価額を減額できます。ひとつは、マンションの敷地に公園や道路が含まれる場合です。公園などの面積は評価額から除外されるため、相続評価額を減額可能とされています。もうひとつは、所有するマンションを賃貸物件として貸している場合があげられます。

賃貸として貸しているようなら、所有者が自由に使用できる土地が限られますから、評価額の減額につながります。このほかにも減額されるケースは多くありますので、活用できるか調べることをくれぐれも心がけましょう。

マンションの相続評価額は戸建住宅と変わらず、基本的に土地と建物の評価額を合算することで計算されます。専有する部屋に限らず、土地の評価額も重要なポイントになりますため、計算時には注意をしてください。一方、土地は自分の持つ敷地権割合によって評価額が大きく左右されますし、評価額が減額できる場合も多く見られます。戸建住宅よりも、総じてマンションの相続評価額の計算は複雑になっています。

物件が融資条件を満たしていない

勤続年数が長く、収入が安定していても、住宅ローンサービスで提示された融資条件を満たしていなければ、審査に落ちてしまいます。例えば、マンションが違法建築よって建てられていた場合や、実際の物件と不動産情報に異なる点が見られた場合は、融資を受けることができないため、事前にマンション情報に問題がないか確認しておきましょう。

相続評価額の計算に不安がある場合

計算が複雑で難しいと感じたり、必要な情報を集める時間が取れなかったりする場合は、専門家に相談してください。香川県なら、不動産売買を専門に扱っている高松アセットビルディングを利用するのが一番です。また、相続対策のプロである「公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士」も在籍していますので、お気軽に相談いただければと思います。

相続に関わる不動産問題は非常に多く、相続税の算出以外にも、相続したマンションを売却したいというご相談も多くいただきます。相続税の支払いのために資金が必要だったり、物件をお金に変えて相続人に分配したいと考えていたりと理由は様々ですが、マンション売却を視野に入れた方のサポートを今までも多数してきましたので、安心してご相談ください。

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