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【不動産の査定価格はどうやって決まるの?】

 

大切なマイホームの売却をするときは、不動産会社に依頼するのが一般的です。売却価格を決める際に参考にするのが「査定価格」です。では、その「査定価格」がどのように算出されているか、その査定方法をご紹介します。

そこで今回は、実務の観点から見た不動産の査定方法をご紹介します。

 

  • 取引事例比較法

取引事例比較法とは、マンションや戸建てなど居住用の物件に適用される不動産の査定方法です。近隣で売買された類似不動産(不動産の場所・面積・築年数などが査定物件と類似している)を比較対象として査定する方法です。

査定対象不動産と類似している不動産の取引事例を集めて、取引価格から比較・補正(高いか安いかなど)していきます。以下の内容などを比較し、補正率を設定して価格を算出していきます。

例)時点補正・・・経済動向や市場価格に合わせて不動産価格を補正します。人気が高く

不動産価格が上昇しているエリアでは補正率が高くなります。

事情補正・・・売主の転勤や相続による売り急ぎなど、取引時の特有な事情を補正す

る事です。早期の売却を希望される場合、補正率を低く設定します。

地域要因・・・査定対象不動産と類似不動産の地域を比較し、補正率を設定していき

ます。例えば、それぞれの周辺環境・周辺施設などを比較します。

個別要因・・・査定対象不動産と類似不動産を比較し、角地や角部屋・道路の状況・

がけ地などといったその不動産独自の要因と価格水準を比較する事で

す。角地などは建物の計画がしやすいので、補正率が高くなります。

逆に接している道路が狭かったり、基準法以外の道だったりする場合

補正率が低くなります。

取引事例の類似不動産と評価対象不動産が近ければ近いほど、適正な価格を出せるのがポイントです。

 

【2】原価法

原価法とは、主に建物に使われる査定方法です。

評価対象不動産を建設した場合の建設費用の原価を算出し、築年数によって下がった価値を減価修正して、査定時の適正な価格を出します。

原価法の算出価格は、再調達原価-減価修正=評価対象不動産価格で求められます。

・再調達原価

評価対象不動産を新たに建設すると仮定した場合の、建設費用の適正な原価です。建物の構造やグレードによって価格を設定します。

・減価修正

築年数の経過による老朽化を踏まえた減価、破損箇所、設備の旧式化など、機能面の減価や周辺環境の変化によって、資産価値が下がった場合の修正をします。

このように、減価修正の条件に当てはまるのは建物になりますので、一般的に戸建ての場合などは不動産査定価格を算出するのに原価法が用いられます。

 

おわりに

今回は、実務の観点から見た不動産の査定方法と計算方法をご紹介しました。

不動産の査定には不動産の種類(マンション・戸建て・土地など)によって適切な査定方法が異なります。不動産の査定価格を決定するには専門的知識が必要になるため、弊社では担当営業者が査定を行うことになります。

売却を検討している段階でも結構です。売却をする為になにからしたらいいのかわからないという方も是非ご相談ください。適切なご提案をさせて頂きます。

お客様の大切な不動産を売却する際には是非、弊社へご依頼ください。

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